turizmdebusabah, turizm haberleri  
boyutstore.com
24.10.2017 Toplam Okuyucu: 118231877 | Bugünkü Okuyucu: 12930 | On-Line: 74 Dolar satış $: 3,7051 Euro satış €: 4,3524 Sterlin satış £: 4,8910
İSTANBUL: | LONDRA: | NEW YORK: | ROMA: | MOSKOVA: | L.ANGELES: | SYDNEY:
...
Yazıcıya Gönder Haberi Gönder Yorum Yaz yazı boyutu:
Onur Ocaklı ,Otel devralma işlemlerinde hukuki süreç Onur Ocaklı
Avukat
23.11.2015 / 11:55:04

Otel devralma işlemlerinde hukuki süreç


Marriott, Starwood'u devralma işleminin doğal bir parçası olarak bir avukatlık hizmeti almış olmakla birlikte, Türkiye'deki otel/şirket devralmalarında kapsamlı bir hukuki hizmetin nadiren alındığına tanık olmaktayız.


Geçtiğimiz hafta Starwood Hotels & Resorts zincirinin Marriott International Grubu tarafından devralınacağına dair haber, konaklama sektörüne damgasını vurdu. Bu devralma neticesinde 100'den fazla ülkede 5.500 oteli ve 1.1 milyon oda kapasitesi olan devasa bir otel zinciri ortaya çıkmış olacak.

Böylesine büyük ölçekte bir devralma sürecinin arka planında emek harcayan hukukçular, oldukça zorlu bir yasal inceleme (due diligence) ve müzakere süreci geçirmiş olmalılar. Devralmanın uluslararası boyutu da dikkate alındığında, bu sürecin aylarca sürmüş olduğunu tahmin edebiliriz. Bütün bunları düşünürken, Türkiye'deki otel devralmalarında çoğunlukla ihmal edilen hukuki süreci, burada ele alma gereği hissettim.

Bir devralma söz konusu olduğunda doğal olarak, otel yatırımcısı ilk olarak şu verilere ihtiyaç duyar: Tesisin yaşı, konumu, oda ve yatak sayısı, PP/DBL fiyatları, sezon süresi, doluluk oranı, maliyetler, tedarik durumu vb. Yatırımcı elindeki bu veriler ve analizler sonucunda, oteli satın almakla ilgilenip ilgilenmeyeceği konusunda ön kararını verecektir. Buraya kadarki süreci, ikinci el bir araba almak isteyen kimsenin arabayı görüp beğenmesine, fiyatını da kabul edilebilir bulmasına benzetebiliriz.

Bundan sonra ise, devralmanın hukuki açıdan ne tür riskler getirebileceğinin tespit edilmesi önemlidir. Kimi zaman otelin kendisi bir taşınmaz olarak değil, otelin sahibi olan şirketin hisseleri alıcıya devredilmektedir. Bu halde devralan, otelin mülkiyetini doğrudan devralmak yerine, otelin sahibi olan şirketin hisselerini devralarak şirketin -ve dolayısıyla söz konusu otelin- sahibi haline gelir. Eğer böyle bir devralma söz konusu ise, incelemenin sadece otel ve işletmeyle sınırlı değil, bütün şirketle kapsayacak biçimde yapılması gerekir.

Bu incelemenin temel amacı özetle yatırım konusu otel/şirket ile ilgili olası riskleri tespit etmek olup, kapsamı oldukça geniştir. İncelemede genel itibarıyla aşağıdaki hukuki konuların analizi yapılır ve çoğu zaman detaylı bir rapor halinde yatırımcıya sunulur:

-Şirketin hissedarlık yapısı

-Ana sözleşmesi

-Varsa hissedarlar arasında yapılan sözleşmenin durumu

-Tarafı olunan bütün finansal ve ticari sözleşmeler

-Geçmiş yıllara ait kredi ilişkileri ve finans tabloları

-Mevcut davalar

-Otelin imar ve çevre hukukuna uygunluğu

-Otel arazisinin mülkiyet durumu

-Arazi tahsisli ise tahsise ilişkin koşullar

-Şirketin faaliyet sahası için gerekli izinler

-İş sözleşmeleri ve SGK ile ilişkileri

-Varsa fikri mülkiyet hakları

-Vergisel durumu vb.

Bu raporda tespit edilen riskler, yatırımcının yatırım konusunu daha yakından tanımasını ve böylelikle gerekli bilgilere sahip olarak bir karar (informed decision) vermesini sağlar. Bazen inceleme neticesinde tespit edilen riskler satıcıya karşı pazarlık unsuru olarak kullanılabilir. Hatta kimi zaman yatırımcının yatırım kararından tamamen vazgeçmesi dahi söz konusu olabilir.

Bu aşamayı, alıcının, görüp de beğendiği ikinci el arabaya test amaçlı binmesine ve muayene maksadıyla bir tamirciye göstermesine benzetebiliriz.

Hukuki incelemenin diğer bir önemli fonksiyonu ise devralma sözleşmesinin hazırlanması ve müzakeresi aşamasında kendini gösterir. İnceleme safhasında ödevini iyi yapan bir avukat, devralma sözleşmesinde düzenleyeceği hükümlerle, inceleme neticesinde tespit ettiği önemli risklerden satıcının sorumlu olmasını temin eder.

Mesela satıcıdan talep edilen bilgi ve belgelerin tam ve doğru olarak verildiğinin devralma sözleşmesinde yer alması önemlidir.

Satıcının bu tür beyan ve taahhütlerinin yanı sıra şirket, mesela kaybedilmesi halinde yüklü bir tazminat ödemeyi gerektirecek bir davaya tarafsa, devralma sözleşmesinde söz konusu davanın kaybedilmesi halinde bu tazminat tutarından satıcının sorumlu olacağı düzenlenebilir.

Hukukçunun bu süreçte üstlendiği görev, işin en başından devralma sözleşmesinin imzalanması, devir ve hatta bazı durumlarda devir sonrasına kadar devam eder. Burada avukatın görevi, aynı taşıt örneğinden devam edecek olursak, bir yandan ikinci el arabanın muayenesi için götürülen servise, diğer yandan araç devir işleminin hukuken güvenli şekilde yapılmasını sağlayan notere (avukatın noterinki gibi kanundan doğan bir kamusal yetkisinin olmadığının altı çizilmeli) benzetilebilir.

Marriott, Starwood'u devralma işleminin doğal bir parçası olarak böyle bir avukatlık hizmeti almış olmakla birlikte, Türkiye'deki otel/şirket devralmalarında kapsamlı bir hukuki hizmetin nadiren alındığına tanık olmaktayız. Son olarak, böyle bir hukuki desteğin alınmamasının ne tür sonuçlar doğurabildiğine birkaç örnek verelim:

*Yatırımcı, arsası Bakanlıktan tahsisli olan beş yıldızlı bir oteli satın alıyor. Yıllık kira bedelini ödeme zamanı geldiğinde, bu bedelin kendisinin zannettiğinden çok daha fazla olduğunu fark ediyor.

*Yatırımcı, Bakanlıktan tahsisli bir arsa üzerinde bulunan otelin sahibi olan şirketin hisselerini, ilgili yönetmelikte öngörülen bildirim şartına uymaksızın devralıyor.

*Satıcı, devir işleminden bir süre sonra, satılan otelde kilit roldeki bazı yöneticilere başka bir otelde çalışmaları amacıyla iş teklifinde bulunuyor, böylelikle yöneticilerin işlerinden ayrılmalarına, alıcının ise mağduriyetine sebep oluyor.

Bu vakalarda beliren olumsuzluklar ve kayıplar, turizm sektörünü bilen, devralma işlemlerine hâkim bir avukatın desteği ile önlenebilir veya bunlara karşı birtakım tedbirler alınabilirdi.

*Bu yazı sadece genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, kesinlikle hukuki tavsiye niteliğinde değildir.


Okuyucu Yorumları

murat birecik02.12.2015 / 22:18:00
değerli kardeşim, şirket hisse devirlerinde, en uzman hukukçu/müşavir kimdir? saygılarımla muratbirecik@yahoo.com
murat birecik03.12.2015 / 21:24:00
onur kardeşim, e-mailini aldım. teşekkür ederim. bir teşekkür de, tbs'a...

Yorum Yaz

Adınız Soyadınız:  
e-Posta adresiniz:    
Yorumunuz:  
Güvenlik kodu:
   
 

Yazarlar


Manşet Haberleri

Evetse, bu ortamda bize müsaade, turizm haberciliğimize ara veriyoruz.
Evetse, bu ortamda bize müsaade, turizm haberciliğimize ara veriyoruz.
Evetse, bu ortamda bize müsaade, turizm haberciliğimize ara veriyoruz.

Çok Okunan Haberler

© 1996- BOYUT YAYIN GRUBU
Koza Plaza A26 Tekstilkent 34235 Esenler - İstanbul  Telefon: +90 212 413 33 33 (pbx) | Faks: +90 212 413 33 34
e-mail: tbsinfo@boyut.com.tr | Reklamlarınız İçin: tbsreklam@boyut.com.tr